Par Brandon Smith − Le 8 mai 2026 − Source Alt-Market
Le débat économique le plus marquant aujourd'hui est peut-être la crainte que la grande majorité des gens soient exclus du marché immobilier pour le reste de leur vie, quel que soit le pays où ils vivent. Les adolescents de la génération Z, et même ceux de la génération Alpha, envisagent déjà un avenir où l'achat d'une maison est impossible. Ceux qui achètent recherchent la rentabilité et achètent seuls (privilégiant l'épargne et l'accession à la propriété plutôt que le mariage).
Ce sujet mériterait un article à part entière, mais il représente un renversement du comportement traditionnel des consommateurs ; un changement radical qui mérite d'être examiné, car il reflète des difficultés sociales et économiques sous-jacentes plus profondes.
Ces difficultés ne se manifestent pas uniquement aux États-Unis ; partout dans le monde occidental, de l'Australie au Canada en passant par la plupart des pays d'Europe, les gens sont confrontés à la pire inflation des prix de l'immobilier depuis des décennies et s'efforcent de trouver des moyens de s'y adapter.
Cependant, tout comme en physique, il existe des lois du mouvement qui s'appliquent toujours aux marchés, indépendamment de l'intervention du gouvernement ou de la banque centrale. Ce qui monte doit inévitablement redescendre. Une évolution intéressante s'est produite au cours de l'année écoulée, notamment du côté des vendeurs sur le marché immobilier, et elle annonce de grands changements à court terme.
En raison de la pandémie, de la ruée vers la délocalisation, des mesures de relance liées au Covid et des acheteurs institutionnels, les prix ont été gonflés à tous les niveaux et le coût moyen d'une maison a grimpé en flèche de 50 % ou plus entre 2019 et 2024.
Une grande partie de ces achats concernait des personnes cherchant à échapper aux mesures draconiennes des États démocrates, mais de nombreux spéculateurs ont également tenté de jouer sur le marché et de faire un coup rapide, dans l'espoir que les prix continueraient à grimper. Au lieu de cela, la demande s'est effondrée et le nombre d'acheteurs est insuffisant pour répondre à l'offre.
Les recherches Google pour "je n'arrive pas à vendre ma maison" ont atteint un niveau record le mois dernier, dépassant le pic de la crise de 2008. Les ventes immobilières ont chuté de 32 % entre 2020 et 2026, tandis que l'offre a explosé. Les agents immobiliers mettent en garde contre un ralentissement massif, de nombreux vendeurs refusant de s'adapter à la situation et de baisser leurs prix alors qu'ils peinent à trouver des acheteurs intéressés.
"Can't sell house / Je n'arrive pas à vendre ma maison" Recherches Google aux USA depuis 2004. Photo: Google Trends
La raison de cette impasse et du gel du marché tient en grande partie à l'endettement. En 2008, la crise a été provoquée par l'octroi de prêts hypothécaires à des personnes qui n'avaient pas les revenus nécessaires pour couvrir les coûts liés aux prêts hypothécaires à taux variable, dont les taux d'intérêt ont grimpé au fil du temps. Des millions de logements ont été vendus à des personnes qui n'avaient pas les moyens de les acheter et qui se sont retrouvées en défaut de paiement d'un seul coup, provoquant l'effondrement du système et des produits dérivés qui y étaient liés.
Aujourd'hui, des millions de propriétaires bénéficient de taux hypothécaires extrêmement bas fixés ces dernières années. Vendre reviendrait à renoncer à un prêt à 3 % pour le remplacer par un autre avoisinant les 6,5 %. Ils préfèrent donc ne pas vendre.
De plus, trop de propriétaires ont acheté au plus fort de la ruée liée à la pandémie et au plus haut des prix. Ils se retrouvent désormais coincés, essayant de vendre des maisons de 250 000 dollars à 600 000 dollars, et des maisons de 500 000 dollars à plus d'un million de dollars. Vendre avec une forte décote reviendrait en substance à s'endetter encore davantage.
Le problème, c'est que PERSONNE ne veut acheter une maison à 600 000 dollars quand on sait qu'elle ne vaudra plus que 250 000 dollars dans quelques années. Au final, les spéculateurs se retrouvent avec le bébé sur les bras et il ne leur reste que deux options : mettre leurs maisons excédentaires sur le marché locatif, ou baisser leurs prix de manière drastique et encaisser la perte. Je pense que ce phénomène va s'accélérer au cours de l'année à venir, même en cas d'intervention du gouvernement ou de la banque centrale.
Cette fois-ci, les mesures de relance inflationnistes ne sauveront pas le marché immobilier.
Cela se traduira par des pertes considérables en termes de valeur nette immobilière et de patrimoine global de la population, sans parler d'une forte baisse des prêts hypothécaires et de la liquidité du crédit. Un accès réduit au crédit entraîne un ralentissement de la consommation. Dans le cas des acheteurs institutionnels et des banques, un plan de relance pourrait les protéger, mais pas les citoyens lambda.
L'absence de liquidités entraîne un krach. Pour l'instant, l'argent semble circuler à un rythme soutenu, mais cela concerne principalement le marché boursier, qui n'est pas représentatif d'une économie stable. Les actions ne sont pas un indicateur avancé de crise ; elles arrivent toujours après coup. Par extension, les actions ne vont pas signaler un futur effondrement du marché immobilier, ni refléter le ralentissement de l'activité des acheteurs qui se produit actuellement.
Cette chute éventuelle peut-elle être gérée ? Oui, dans une certaine mesure, mais pas au niveau mondial, seulement au niveau national. Et même dans ce cas, cela ne changera pas l'issue finale, à savoir des pertes concrètes de liquidités et une flambée de la dette.
Pour les personnes qui attendent d'acheter un logement, cela pourrait être une bonne nouvelle. Des baisses de prix de 30 % à 50 % sont possibles et attendues depuis longtemps. Cela dit, les acheteurs attendront probablement que la tempête passe jusqu'à ce qu'ils estiment que les prix ont atteint leur niveau le plus bas. En attendant, il existe un risque systémique post-krach pour les marchés boursiers et du crédit. Les investisseurs rechercheront une valeur refuge.
Cela nous amène à une tendance qui s'est développée au cours des deux dernières années et que nous n'avions pas observée depuis le krach de 2008-2012. Ce krach avait coïncidé avec une flambée historique des cours de l'or et de l'argent, et le même schéma refait surface. Pendant les courtes périodes d'incertitude accrue, l'immobilier pourrait ne plus représenter un placement sûr pour les particuliers. Lorsque les marchés sont en proie à la panique et que les autres actifs tangibles sont en baisse, les métaux précieux deviennent l'investissement de référence.
Malgré les fluctuations sauvages de ces derniers mois, l'or affiche toujours une hausse de 270 % depuis 2019 et devrait continuer à grimper même si les marchés immobiliers s'effondrent. La raison est simple : l'endettement des consommateurs a continué de croître malgré les interventions des banques centrales et la hausse des taux d'intérêt. Ces mesures étaient censées réduire l'endettement des consommateurs, mais cela n'a pas été le cas.
Et, à mesure que la dette augmente, la valeur des métaux précieux grimpe inévitablement (l'inflation due aux mesures de relance n'est pas une condition nécessaire, mais elle est généralement présente).
La dette immobilière américaine a bondi de 38 % depuis 2019. La dette des consommateurs américains sur cartes de crédit a grimpé de 35 % depuis 2019. La dette nationale américaine a grimpé de 71 % depuis 2019. L'immobilier offrait autrefois un refuge sûr aux marchés exposés à la dette, mais cette époque touche à sa fin. Il ne reste que très peu de valeurs refuges dans ce contexte. SI les marchés boursiers subissent un choc (ce qui sera probablement le cas), les métaux précieux constituent l'un des derniers bastions de sécurité.
On observe clairement une tendance de corrélation qui semble faire écho à la crise de 2008-2012. Chaque fois que les prix de l'immobilier aux États-Unis baissent ou connaissent un ralentissement marqué, les cours de l'or et de l'argent augmentent généralement.
Comme indiqué, les États-Unis ne sont pas les seuls à faire face à un effondrement du marché immobilier. Des rapports suggèrent que la situation est encore pire au Canada, en Australie, au Royaume-Uni et dans la plupart des pays européens. Au Canada, par exemple, des militants de gauche américains sont partis à la recherche d'un lieu de résidence alternatif afin de "fuir le régime Trump", pour finalement revenir en rampant, désespérés, après avoir été confrontés à des coûts de logement sans précédent.
Au Royaume-Uni, il n'existe pratiquement pas de logements pour les personnes à revenu médian, même si elles souhaitent louer. En Australie, le prix médian d'une maison est d'environ 700 000 dollars (aux États-Unis, il est de 415 000 dollars). Il n'y a vraiment aucun moyen d'échapper à cette tendance, à moins de vouloir vivre dans un pays du tiers-monde. Et, ironiquement, ces populations ne sont pas très heureuses de voir des Occidentaux s'installer chez elles en ce moment.
En plus des conditions inflationnistes pour les acheteurs immobiliers, il y a l'invasion massive de migrants clandestins en Occident au cours de la dernière décennie, qui a saturé les marchés locatifs et fait grimper les prix encore davantage. Les expulsions pourraient contribuer à alléger une partie de la pression, mais cela agira également comme un catalyseur pour accélérer la dépréciation immobilière. Pour les propriétaires, il faut s'attendre à une perte substantielle de valeur nette.
Au final, cette douleur est nécessaire ; il faut bien que quelque chose cède. Il faut un rééquilibrage de la dette et l'économie doit prendre son remède (un épisode déflationniste). Actuellement, les achats se sont stabilisés après des années de baisse, mais il reste encore un long chemin à parcourir avant que l'offre et la demande ne s'équilibrent.
Il est peu probable que les banques centrales, fondées entièrement sur l'interventionnisme keynésien, laissent cela se produire sans intervenir. Elles finiront par intervenir avec de nouvelles mesures de relance, ce qui, encore une fois, se traduira par une hausse constante de la valeur de l'or et de l'argent. Pour l'instant, la décision la plus judicieuse pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier (ou protéger leur épargne) est de louer jusqu'à ce que ce processus se déroule, et peut-être d'investir dans les métaux précieux entre-temps à titre de couverture.
Les propriétaires devraient également envisager d'investir une partie de leur épargne dans les métaux précieux afin de compenser les pertes causées par la chute de la valeur des biens immobiliers. Le statu quo est mûr pour un séisme.
Brandon Smith
Traduit par Hervé pour le Saker Francophone